Tope a las rentas: avala la Sprema Corte limitar el aumento del alquiler en la CDMX
SCJN avaló por unanimidad el tope a las rentas en CDMX: los aumentos anuales no podrán superar la inflación. Se busca frenar gentrificación.
Por unanimidad, el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) avaló ayer la constitucionalidad del decreto del Gobierno de la Ciudad de México que limita el incremento anual de las rentas de vivienda a la inflación del año anterior, una decisión que puede redefinir las reglas del mercado inmobiliario en la capital mexicana: El fallo confirma una reforma vigente desde agosto de 2024 y busca frenar los efectos del desplazamiento de la población y la gentrificación en una de las metrópolis más grandes del mundo.
La resolución está enmarcada en el amparo en revisión 546/2025 y valida las modificaciones al artículo 2448 D del Código Civil para la Ciudad de México. Con esta medida, la SCJN limita cualquier ajuste en el precio de las rentas de uso habitacional en la Cdmx y las sujeta al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el Banco de México, eliminando la discrecionalidad de los arrendadores para fijar aumentos por encima de este referente.
Una ciudad 800% más cara
En términos prácticos, la norma debería tener un impacto directo y verificable en la economía de los inquilinos. Según lo aprobado por el máximo tribunal, si una familia paga actualmente una renta mensual de 10 mil pesos, el incremento máximo que podría aplicarle su arrendador para el próximo periodo sería de 369 pesos, tomando como base la inflación registrada al cierre del año anterior, que fue del 3.69 por ciento. De esta forma, el tope queda fijado en 10 mil 369 pesos mensuales: se trata de impedir el aumento abrupto del alquiler y desproporcionado que, generalmente, tiene el objetivo de expulsar a los habitantes de manera silenciosa sin un desalojo violento de por medio.
Foto: Graciela López, Cuartoscuro
El ministro presidente de la Corte, Hugo Aguilar Ortiz, quien fungió como ponente en el caso, defendió la medida subrayando su carácter social. “La medida responde a un objetivo de justicia social, pues parte del reconocimiento de que el acceso a la vivienda no puede quedar exclusivamente sujeto a dinámicas de mercado que, en contextos de alta presión inmobiliaria, generan expulsión y profundizan desigualdades urbanas”, detalló durante la sesión. Aguilar agregó que este mecanismo actúa como un dique de contención frente a fenómenos como la gentrificación, al inhibir los incrementos abruptos que suelen expulsar a los residentes originales de sus barrios.
El debate en el Pleno puso sobre la mesa un diagnóstico crudo de la evolución urbana de la capital durante las últimas dos décadas. La ministra Lenia Batres Guadarrama, quien también votó a favor del proyecto, expuso datos que contextualizan la emergencia habitacional. “En los últimos 20 años, el costo del suelo en la Ciudad de México se ha incrementado en un 800 por ciento”, afirmó Batres. “Medidas regulatorias como la analizada aseguran una ganancia justa para los propietarios de vivienda en renta, y al mismo tiempo protegen a quienes tienen que vivir en inmuebles de alquiler”.
La ministra profundizó en las cifras para evidenciar el cambio estructural en la tenencia de la vivienda. “Es notorio el descenso del número de personas que viven en vivienda propia. En el año 2000, el 71 por ciento de los habitantes de la capital del país eran dueños del inmueble que habitaban, mientras que para 2020 eran solo el 50 por ciento”, reconoció ante el Pleno. Esta caída de 21 puntos porcentuales en dos décadas refleja el tránsito de una ciudad de propietarios a una ciudad de inquilinos, un fenómeno que, según los ministros, justifica la intervención estatal para regular el mercado.
Pendiente el registro de contratos de arrendamiento
A pesar de la contundencia del aval al tope de las rentas en Cdmx, la discusión en la SCJN dejó un cabo suelto de relevancia mayúscula. Todo lo relacionado con la creación de un Registro de contratos de arrendamiento —un mecanismo previsto en la misma reforma para recabar datos estadísticos y diseñar políticas públicas— quedó pendiente de resolución. El ministro presidente, Hugo Aguilar Ortiz, anunció que presentará un nuevo proyecto con ajustes para abordar este punto en una sesión posterior.
La necesidad de un nuevo proyecto surgió tras un agrio debate entre los propios ministros sobre la seguridad de los datos personales. Un bloque mayoritario, integrado por los ministros Arístides Guerrero, Irving Espinosa, Loretta Ortiz, Yasmín Esquivel y Estela Ríos, manifestó su preocupación por la posible vulnerabilidad de la información. Advirtieron que la obligación de registrar datos detallados de inquilinos y propiedades podría exponer a los ciudadanos a riesgos como hackeos y el tráfico ilegal de bases de datos. El ministro Irving Espinosa fue especialmente enfático al señalar que “desafortunadamente” existe un mercado negro de información personal proveniente de instituciones públicas, lo que dejaría a arrendatarios y arrendadores en una posición de vulnerabilidad frente al crimen.
El problema es que, sin un registro de los contratos celebrados, los arrendatarios pueden todavía burlar la normatividad al dar por terminados los contratos para expulsar a los habitantes, y subir la renta al doble a nuevos inquilinos.
Foto: Graciela López, Cuartoscuro
Por esta razón, un bloque encabezado por el propio Aguilar Ortiz y las ministras Lenia Batres y Sara Irene Herreías defendió la herramienta, calificándola como un requisito “impresionantemente tenue” que no busca sancionar, sino únicamente generar estadística para la elaboración de políticas públicas. Planteaban que invalidar el registro por completo desnaturalizaría la reforma.
El amparo que originó esta revisión fue promovido originalmente por la empresa Urbanhub México SPV5, que impugnó las reformas al Código Civil y a la Ley de Vivienda locales. La compañía cuestionaba tanto el tope a las rentas como la obligación de inscribir los contratos en un registro digital a cargo del gobierno capitalino. Con el fallo de este miércoles, la Corte ha desestimado el primer punto de la queja, pero mantiene viva la incertidumbre sobre el segundo, cuya resolución se espera en los próximos días.
Mientras tanto, la decisión de la SCJN ya entró en vigor: los contratos de arrendamiento en Cdmx no podrán contemplar aumentos a las rentas superiores a la inflación, una victoria parcial para los inquilinos que, sin embargo, deja pendiente la discusión sobre un registro de contratos que garantice que esta medida se cumpla a cabalidad.
