Crisis de vivienda en México: solo 10% puede acceder a una casa
La crisis de vivienda en México es tal que, según un estudio del ITESO, el 80% de los mexicanos está excluido del mercado formal de vivienda.
En México, adquirir una vivienda se ha convertido en un privilegio reservado casi exclusivamente a quienes tienen ingresos extraordinarios. Así lo revela un estudio del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Occidente (ITESO)contenido en el número 14 de su Boletín de Análisis Económico. La conclusión es que incluso el 10% más rico de la población enfrenta dificultades para comprar una casa de precio mediano en el mercado formal.
Según la simulación hipotecaria del ITESO, basada en datos de la Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto en los Hogares 2024 del INEGI y precios actuales del mercado, una vivienda de precio mediano –poco más de 3 millones 50 mil de pesos– requiere ingresos mensuales de al menos 93 mil 600 pesos.
Una vivienda de precio promedio ronda los 4 millones 300 mil pesos. Para adquirirla sin comprometer sus gastos básicos, una familia necesitaría percibir 131 mil 780 pesos al mes. Sin embargo, el ingreso mensual promedio por hogar es de poco más de 21 mil pesos.
La crisis de vivienda en México es tal que la mayoría de los hogares promedio del país están excluidos de la posibilidad de adquirir una vivienda incluso si esta costara un tercio de su precio en el mercado: una casa de 1 millón de pesos exige un ingreso mínimo de 30 mil 699 pesos mensuales, para no comprometer su estabilidad financiera.
La exclusión, un círculo vicioso
Si este análisis se desglosa por deciles –una medida estándar que divide a la población en 10 grupos de acuerdo sus ingresos– los resultados son aún más contundentes.
El decil 9 –que percibe 35,988 pesos por mes– solo podría aspirar a viviendas con un valor de 1.2 millones de pesos. Y el decil 10, que agrupa al 10% de personas con mayor poder adquisitivo –unos 70 mil 201 pesos/mes– apenas alcanzaría para propiedades de 2.2 millones.
“Ni siquiera la mayoría de los hogares de altos ingresos podría acceder a viviendas que representan la mediana del mercado”, concluye el ITESO.
La situación inmobiliaria y la crisis de vivienda en México se refleja en las cifras analizadas por el ITESO: sólo hogares con ingresos adicionales como rentas, inversiones o negocios pueden acceder al mercado promedio de viviendas y el 80% de las familias mexicanas queda automáticamente excluida del mercado formal.
Más aún: quienes logran comprar suelen destinar más del 30% recomendado de sus ingresos a la hipoteca.
El Artículo 4° constitucional garantiza el derecho a una vivienda adecuada. Sin embargo, como señala Mireya Pasillas Torres, académica del ITESO, “el mercado limita el ejercicio de este derecho”.
En el caso de las viviendas para venta, apunta el Boletín de Análisis Económico del ITESO, “destaca la enorme dispersión de precios a nivel nacional: el inmueble más barato reportado tuvo un precio de 169 mil pesos, mientras que el más caro alcanzó los 76.3 millones de pesos. Esta diferencia de más de 450 veces evidencia la profunda desigualdad del mercado inmobiliario mexicano. En estados como Ciudad de México, Querétaro, Jalisco, Yucatán y Quintana Roo, donde se concentran desarrollos verticales, zonas premium y corredores de inversión, los rangos son particularmente amplios. Esta variabilidad pone en tensión el derecho a la vivienda y subraya la necesidad de políticas diferenciadas que respondan a las condiciones específicas de cada mercado local”.
En Jalisco, por ejemplo, en localidades como Zapopan, existen colonias como Lomas del Valle donde las viviendas en renta alcanzan un precio de hasta 270 mil pesos mensuales. En el municipio existen, además, viviendas en venta de hasta 72 millones de pesos.
Entre las soluciones sugeridas por los expertos para solucionar o al menos amortiguar la crisis de vivienda se encuentra regular la especulación inmobiliaria en México, revisar los esquemas de crédito, aumentar los salarios, mejorar la recaudación fiscal en propiedades de alto valor.
“¿Quién puede pagar esos precios? Sólo un porcentaje muy bajo de la población. El resto tiene que buscar en la periferia, en lugares sin servicios y en situaciones que incrementan la desigualdad”, dice Mireya Pasillas y agrega que el dilema no es menor: “No puedes comprar una casa, pero tampoco la puedes rentar”.
Para sustentar estos dichos, el Boletín de Análisis Económico presenta un comparativo de ingresos tomando como base la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2024, en la que se puede apreciar la brecha de ingresos y la dificultad para hacerse de un crédito hipotecario. “Este análisis confirma que la estructura de precios del mercado formal de vivienda está desconectada de la realidad de ingresos de la mayoría de los hogares”, apunta el documento.
Mireya Pasillas dice que es necesario llevar el tema a la discusión pública, de modo que se busquen alternativas para regular el mercado inmobiliario. “La vivienda se está construyendo no para vivir, sino como una inversión, y eso propicia la especulación. Es necesaria una política pública que genere un equilibrio”.
