Diseñada en esencia para proteger a los hoteleros y garantizar un mínimo de seguridad a los turistas que hacen uso de plataformas tecnológicas para rentar casas y departamentos de corta estancia, el Congreso de la Ciudad de México aprobó hoy jueves 21 de marzo de 2024 una reforma a la Ley de Turismo, un tímido y tardío intento para regular y colocar límites mínimos al monstruo que representa Airbnb.
Es tímida, pero es un primer paso, conceden especialistas, activistas y legisladoras. Es mejor que nada, insisten. Su limitado alcance lo exhibe un hecho: la regulación se hace a partir de la actividad turística.
Por ello, las reformas no tendrán impacto sobre el alza del precio promedio de las rentas en la ciudad: sólo en el primer semestre de 2023 han tenido un aumento promedio de 13.63 por ciento en la Ciudad de México, alza que llegó a 34.5 por ciento en la alcaldía Cuauhtémoc.
Aun así, “es un primer paso”. Habrá que esperar los próximos. Por ejemplo, una Ley de Alquileres que frene el desplazamiento forzado de los habitantes de colonias que han sido expulsados por este fenómeno.
A medida que el mapa de algunas zonas de la Ciudad de México se fue poblando intensamente con tachuelas imaginarias con el logo de Airbnb, los habitantes de esas colonias fueron forzados a migrar y alejarse de lugares céntricos en su intento por contar con una vivienda más accesible para ellos.
Hace 15 años, a mediados de 2009, la empresa tecnológica aterrizó en la capital del país con apenas 11 viviendas inscritas en la plataforma. Hoy son más de 17 mil 400 casas o departamentos completos en renta de corto plazo.
Desde antes de la pandemia de Covid-19 ya eran visibles casos de desalojos y migración forzada de habitantes a causa de los proyectos de habitación turística. Pero con el confinamiento y las medidas sanitarias restrictivas en otros países, una oleada de “nómadas digitales” se extendió como no había ocurrido antes en algunas ciudades de México.
Luego de años de protestas de organizaciones sociales y grupos vecinales, agravadas por el acuerdo firmado en 2022 por la entonces jefa de gobierno Claudia Sheinbaum con Airbnb, el Congreso de la Ciudad de México se prepara para discutir y aprobar el primer intento por regular el negocio de las plataformas digitales de renta de vivienda de corto plazo.
Las y los diputados locales discutirán en el actual periodo de sesiones un proyecto de reforma de varios artículos de la Ley de Turismo para dar un primer, tardío y tímido paso en la regulación de Airbnb.
Con la reforma propuesta por el jefe de Gobierno de la Ciudad, Martí Batres, se prevé poner en marcha, entre otras, las siguientes medidas:
- Crear un padrón de las plataformas digitales que ofrecen servicios de alojamiento turístico —Airbnb, HomeToGo, Booking, etcétera–.
- Realizar un registro de cada una de las casas y edificios que se rentan a turistas.
- Crear un registro de los propietarios de las casas y departamentos rentados a través de esas plataformas.
- Limitar a tres el número de viviendas o departamentos que cada anfitrión puede ofrecer para hospedajes de corta estancia.
- Establecer un límite de ocupación de no más de 250 noches al año.
La modificación prevé, además, obligar a los anfitriones a “proporcionar información detallada del inmueble en oferta” a sus huéspedes, así como “exhibir en un sitio visible tanto los números de emergencia de la CDMX como números de contacto para solicitar la asistencia del anfitrión”.
E incluye otras obligaciones básicas más:
- Contar con instalaciones seguras e higiénicas para los turistas.
- Informar a los vecinos inmediatos sobre el uso turístico de los inmuebles ofertados y proporcionar números de contacto para recibir reportes sobre el mal uso o situaciones de emergencia.
- Garantizar los requisitos de seguridad, atendiendo la normatividad en materia de gestión integral de riesgos y protección civil.
Ley para proteger a turistas y hoteleros
La primera regulación sobre la renta de habitaciones de corta estancia es sintomática. Se hace desde la Ley de Turismo. Es que “existe una competencia desleal”, destaca la diputada panista Frida Jimena Guillén Ortiz, presidenta de la Comisión de Turismo del Congreso capitalino.
Además de pagar sus impuestos correspondientes, comenta la diputada, los empresarios hoteleros deben realizar un proceso administrativo complejo: permisos de construcción, protocolos de funcionamiento, contratos de luz y vigilancia, requerimientos de protección civil, y luego dar seguimiento anual para no perder la verificación.
Un empresario puede tardar años en tramitar en siete distintas dependencias públicas los 44 permisos, más o menos, antes de iniciar la operación de un hotel.
Todo este proceso tiene una razón de ser, insiste la diputada Guillén: proteger la integridad de quienes se alojan allí. En cambio, destaca, las plataformas digitales permiten saltarse todas estas normas: basta un par de documentos de identidad para ofrecer todo un edificio en renta a turistas.
Es curioso que la regulación de estas plataformas se haga desde la Ley de Turismo, destaca Silvia Emanuelli, coordinadora de la Coalición Internacional por el Hábitat en América Latina, una de las organizaciones que han dado seguimiento cercano al tema. “Buenos Aires, por ejemplo, tiene un memorándum muy similar. Allá, los hoteleros ejercieron una presión muy fuerte sobre el gobierno, pues denunciaban competencia desleal”.
El turismo es una de las industrias más poderosas de la capital: se estima que representa más de nueve por ciento del Producto Interno Bruto local y que 14 de cada 100 empleos dependen de ella.
Y aunque su capacidad de influencia no es desdeñable, pasaron muchos años antes de que el gobierno decidiera lanzar la primera regulación.
No es la primera vez que desde el Congreso de la Ciudad se realizan intentos para regular Airbnb, la empresa californiana emblema de la “economía compartida”.
Una iniciativa presentada por la diputada Guillén el 22 de febrero de 2022 proponía ya establecer un registro de anfitriones y la obligatoriedad de medidas de protección civil, además de consideraciones fiscales.
Sin embargo, todo se detuvo ocho meses después, cuando la entonces jefa de gobierno Claudia Sheinbaum firmó un acuerdo con Airbnb y la Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura (Unesco).
Al micrófono, Sheimbaum celebró la alianza con estas palabras: “Si tuviéramos solamente el cinco por ciento del mercado disponible de trabajadores remotos estadunidenses, estaríamos generando en la Ciudad de México… –en este punto hizo una pausa para enfatizar la cifra que pronunciaría de inmediato– uno punto cuatro bi-llo-nes al año”.
Luego de la firma de una alianza del gobierno de la CDMX con Airbnb el precio de la renta se cuadruplicó en algunas zonas
Esa alianza con Airbnb tuvo costos directos para los habitantes de la ciudad. La diputada Guillén lo conoció de primera mano: “Después de la firma del acuerdo, en seis meses los precios de renta se cuadriplicaron en algunas zonas. Supe de casos de departamentos que costaban un aproximado de 15 mil pesos mensuales y subieron hasta 60 mil al mes”.
Mucho tiempo antes de esa alianza, Airbnb ya había cambiado las reglas del juego por completo. Y aunque no se sabe exactamente cuántos espacios habitacionales se han transformado ya en estancias turísticas en estos años, el impacto que ha tenido en el aumento en el costo del alquiler es asfixiante.
Sólo de enero a junio de 2023, los costos de la renta de vivienda han aumentado en promedio 13.63 por ciento en la Ciudad de México, alza que llegó a 34.5 por ciento en la alcaldía Cuauhtémoc, de acuerdo con la empresa consultora Inmuebles24.
Inside Airbnb, un proyecto independiente que se ha empeñado en ordenar y transparentar los datos públicos de la plataforma en distintas ciudades del mundo, contabilizó más de 26 mil 700 habitaciones disponibles en CDMX en diciembre de 2023. De esa cantidad, 65 por ciento (casi 17 mil 500) fueron casas o departamentos completos, más de la mitad de ellas concentradas en las alcaldías Cuauhtémoc y Benito Juárez.
Es un conteo parcial: Inside Airbnb no registra las habitaciones ya ocupadas al momento de realizar sus mapeos y existen más empresas similares operando en la capital.
De hecho, la última versión del Proyecto del Programa General de Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México estima en más de 71 mil las viviendas de uso temporal “tipo Airbnb”. En contraste, la Secretaría de Turismo calcula que existen unos 800 hoteles en la Ciudad de México, con unas 60 mil habitaciones en total.
“Vivienda” para que la gente no viva ahí
–Yo viví en la Narvarte muchos años –dice Rosalba González Lloyde, periodista y urbanista–. Poco antes de la pandemia fue que se comenzó a intensificar la presencia de extranjeros en la colonia.
Con ellos, poco a poco, cambiaron también los servicios: cerraba el cafecito de tradición y enseguida inauguraban un café de especialidad y otro lugar de comida gourmet. “Y las rentas subían, claro. Nosotros tuvimos que mudarnos a la Doctores por este fenómeno y ahora, de nuevo, está pasando lo mismo aquí. Todavía no con la misma intensidad, pero en mi edificio ya hay varios Airbnbs”.
González Lloyde es urbanista, periodista y doctorante en Sociología; también es consultora en Desarrollo Urbano y se especializa en temas de suelo urbano y vivienda en alquiler. Airbnb ha sido una de sus obsesiones desde hace tiempo.
A pesar de estar familiarizada con la dinámica, le sorprende cómo Airbnb ha comenzado a extenderse de zonas centrales, como el Centro Histórico, las colonias Cuauhtémoc o Roma-Condesa, a barrios como la Santa María la Ribera, la Tabacalera, la Juárez.
En la Juárez, por ejemplo, se construye vivienda, pero ya no para que la gente viva ahí, sino para que la rente a través de Airbnb. “Hay publicidad inmobiliaria muy clara: te ofrecen comprar departamentos nuevos expresamente para meterlos a Airbnb. Se están construyendo edificios, en suelo habitacional, con departamentos de 45 metros cuadrados para ponerlos en ese mercado”.
Medidas tomadas en otras ciudades
La Ciudad de México llega tarde a las medidas que las autoridades de las grandes urbes del planeta han impuesto para contener el fenómeno desatado por la empresa con sede en San Francisco, California.
Desde 2022, la ciudad de Nueva York ha endurecido sus políticas contra las plataformas digitales que ofrecen hospedajes turísticos. Y en septiembre de 2023 lo hizo con más firmeza: entró en vigor una ley que prohíbe arrendar un departamento o casa por menos de 30 días, a menos que los propietarios compartan el inmueble con los inquilinos.
Esto deja fuera del mercado a la mayoría de los turistas que rentan por un par de días o por una semana. Además, se prohíbe que se alquilen edificios de vivienda por entero.
Florencia prohibió su uso en el Centro Histórico y otorgó tres años de exención fiscal a QUIENES arrIenden sus propiedades como vivienda
Reglas similares han comenzado a funcionar en otras ciudades.El ayuntamiento de San Francisco, por ejemplo, limita a 90 el número de noches al año que se puede ofrecer una vivienda completa; en París, no pueden ser más de 120; en Munich, 60; en Ámsterdam, apenas se puede rentar una vivienda por máximo 30 días cada año.
El gobierno de Portugal dejó de expedir licencias para rentas de corta estancia. Al mismo tiempo, estableció medidas para controlar el aumento en el precio de los alquileres. Y, por otro lado, ofreció exenciones fiscales a los anfitriones que conviertan sus hospedajes turísticos en viviendas en renta para la población local.
En Italia, un país en el que prácticamente cada ciudad es un destino para el turismo de masas, los gobiernos locales han adoptado medidas radicales. Apenas en octubre de 2023, Florencia prohibió por completo su uso en el Centro Histórico y otorgó, a su vez, tres años de exención fiscal a los propietarios que arrIenden sus propiedades como vivienda. Roma, Milán y Venecia apuntan en la misma dirección.
“Se está buscando, en todo el mundo y de manera fortísima, desincentivar el uso” de Airbnb, advierte Silvia Emanuelli, de la Coalición Internacional por el Hábitat. “¿Por qué en la CDMX se decide que será suficiente limitar a 70 por ciento de noches al año? No queda clara esa timidez”.
Cualquier regulación es mejor que nada
A pesar de todas las objeciones que se le puedan hacer, concede Silvia Emanuelli, la iniciativa de reforma es buena. “Al menos establece límites. Que no más de tres departamentos a nombre de una misma persona puedan ser inscritos en estas plataformas, por ejemplo, es favorable”.
No es que haga imposible registrar más inmuebles en Airbnb. Sólo cambia el régimen fiscal y pagará más impuestos.
El otro tema es que se podría alquilar 70 por ciento de las 365 noches del año. “Los límites son muy laxos todavía. Si se pensó esta reforma como una forma de desincentivar que los propietarios recurran a Airbnb, no queda claro por qué se cree que estas medidas serían suficientes”.
También Rosalba González considera que la propuesta de reforma debería verse un punto de partida. Que exista la voluntad de generar un padrón de ofertantes y de inmuebles le parece, de inicio, algo necesario.
Pero le preocupa que no exista claridad respecto a qué autoridades serán responsables de hacer valer la ley, si será el Instituto de Verificación Administrativa, si la Secretaría de Turismo tendrá la capacidad y voluntad para vigilar que los anfitriones y las plataformas se apeguen a las normas.
–El paso cero es contar con información –insiste la urbanista–. Si no hay información, no podremos regular. Pero no se trata sólo de saber quiénes son los anfitriones sino saber qué tipo de viviendas están ofertando, en dónde, cuánto cuestan, cuántos metros cuadrados tienen.
Y además de una normativa turística y sanitaria que proteja la integridad de huéspedes, González Lloyde señala que es necesaria una normativa fiscal. “Y en Nueva York se desincentivó el fenómeno de Airbnb porque las multas por violar las normas eran hasta de 10 mil dólares: claramente no era rentable saltárselas o exponerse a una denuncia. Pero antes de eso, ya existía una oficina que acompañaba a inquilinos que vieran vulnerado sus derechos”.
El problema en Cdmx es que no tenemos certeza ni siquiera con respecto al alquiler tradicional: a los inquilinos se les piden requisitos ilegales para rentar, no sabemos cuántos de los caseros realmente pagan impuestos y es bien común que si un día quieren sacar a sus arrendatarios para aumentar la renta al doble, comiencen a hostigarte: te cortan los servicios o simplemente te sacan las cosas. En ese panorama estamos.
Emanuelli menciona un punto relevante: toda legislación puede ser ideal en papel ,pero difícil de aplicar en la práctica.
Le preocupa que las autoridades no caigan en cuenta de lo fácil que puede ser usar prestanombres o que las empresas intermediarias logren convencer a propietarios de otorgarles poder sobre sus espacios, a cambio de un buen porcentaje de las ganancias, como en efecto ya sucede.
En lugares como Barcelona, España, explica Emmanuelli, existe una policía turística destinada a vigilar que se cumplan las normas. A partir de denuncias las vecinales, este cuerpo policiaco inspecciona constantemente que no se violen permisos y licencias.
Claudia Sheinbaum “conoce la legislación de Barcelona –comenta la coordinadora de Hábitat–. En su momento, ella dijo que esa experiencia no puede replicarse en México por la cantidad de recursos que implica crear un cuerpo policiaco para estos fines”.
Entonces, la legislación propuesta descansa en una alianza con las plataformas: se confía en su buena fe. Pero ante situaciones como ésta, Airbnb ha optado por demandar a las ciudades y, a la fecha, ha preferido no transparentar su información en ningún país o interponer demandas para seguir evadiendo impuestos.
Y esa realidad lleva a Silvia Emmanuelli a cuestionar: ¿Por qué pensamos que estas empresas trasnacionales estarán de nuestro lado?
Un tema de seguridad
Para llegar al punto en que las circunstancias se encuentran hoy, se ha debido recorrer un camino de varios años. En 2020, la diputada morenista Leticia Estrada presentó una iniciativa de ley que pretendía prohibir que los espacios habitacionales se convirtieran en espacios turísticos.
La misma diputada Frida Guillén propuso en 2023, además de la otra iniciativa que establecía la obligación de crear un registro de anfitriones y espacios ofrecidos en Airbnb y plataformas similares; una reforma al Código Fiscal capitalino para aplicar un impuesto a los nómadas digitales.
–Yo soy diputada por el Distrito XII, en la alcaldía Cuauhtémoc –cuenta Guillén–. Tuve mi primer módulo (de atención ciudadana) en la colonia Roma y la mayoría de quejas de los vecinos eran por la llegada y salida masiva de extraños, muchas veces extranjeros, a sus edificios. Estas personas llegaban a violentar a los propios vecinos y, cuando solicitaban alguna comunicación con el propietario del inmueble rentado, no se podía.
La diputada, la legisladora más joven del Congreso de la CDMX, narra otros casos en que los mismos turistas denunciaron fraudes, pues alquilaban a distancia inmuebles habitados o donde resultaba imposible hospedarse.
Señala que las plataformas digitales de hospedaje “representan un monstruo” por su crecimiento e impacto en la ciudad, pero se rehúsa a calificarlas como “negativas”. Resalta, en cambio, la derrama económica que representa, “aunque no sea declarada o fiscalizada como debería” .
Y aunque sabe que no es la reforma completa, sino sólo un avance discreto, valora mucho que vaya a aprobarse. “Sin regulación, remarca, estamos poniendo en riesgo a los vecinos y a los turistas; la misma imagen de la Ciudad de México como destino turístico queda manchada”.
El tema de la seguridad ha sido uno de los aspectos más incómodos para las plataformas de hospedaje.
En 2021, un reportaje de Bloomberg firmado por Olivia Carville detalló el trabajo de un escuadrón de encargados de controlar los escándalos en donde Airbnb estuviera involucrado. Casos de violación, abuso de menores o hallazgo de miembros humanos descuartizados en las propiedades se han silenciado mediante acuerdos de confidencialidad y compensaciones millonarias a huéspedes o anfitriones.
- Lauren Kassirer, una joven neoyorkina que murió en 2018 luego de ser encontrada desnuda y con signos de violencia extrema en un alquiler turístico en la Riviera Maya.
- En 2018, una pareja de estadounidenses murió en San Miguel de Allende dentro de una casa alquilada en Airbnb.
- La madrugada del 31 de octubre de 2022, una comerciante y dos profesores, los tres ciudadanos estadunidenses, murieron en un departamento rentado en Airbnb cerca de Santa Fe, en Cuajimalpa.
- Esa misma noche, en un departamento de la colonia Escandón alquilado mediante la plataforma Booking, una joven tijuanense, que había viajado a la capital con sus hermanos para asistir a la Fórmula 1, murió por intoxicación.
En los últimos tres casos la causa de muerte fue “envenenamiento por monóxido de carbono” provocada por las malas instalaciones de los alojamientos.
Alrededor del mundo se cuentan al menos 19 muertes por intoxicación por gas en alojamientos alquilados en plataformas digitales y las promesas de las empresas para asegurarse de instalar detectores de monóxido de carbono han quedado en el aire.
Una ley básica para un problema mucho mayor
Representantes de la empresa Airbnb así como pequeños empresarios que usan otras plataformas similares han participado en los foros celebrados por el Congreso de la Ciudad de México en torno a los proyectos que buscan regular su operación. Hasta el momento, de acuerdo con la diputada Guillén, no han buscado incidir para retrasar o bloquear la reforma.
–Aunque no lo creas, ellos han estado en la máxima disposición para que este tema pueda avanzar –expresa Guillén–. Es cierto que es una ley todavía básica. Si nosotros sacamos una ley que se limite a restringir, como se ha hecho en Nueva York o en Florencia, no les daríamos a ellos un Plan B.
Por eso, subyara la relevancia de que hayan participado estos sectores. “Que también sean tomados en cuenta ha sido importante para que el tema avance. Este es sólo un primer paso, pero es un gran paso para una ciudad que no se había atrevido a hacer nada al respecto”.
El primer paso es tímido y además tardío. A estas alturas, miles de familias han debido abandonar sus casas a causa de las dinámicas turísticas y cientos de edificios habitacionales han sido convertidos por completo en hoteles informales. La gente no deja de notar cómo los desalojos masivos se vuelven frecuentes, el alquiler aumenta y el costo de los servicios también sube.
El problema, reconoce la diputada Guillén, es mucho más grande. “Ojalá (los diputados de Morena, la fracción mayoritaria en el Congreso) se hubieran animado a hacer una reforma más amplia”.
Y se sincera: “Es claro que reformar la Ley de Turismo no es suficiente: hay que revisar la Ley de Vivienda, la Ley de Propiedad en Condominios, el Código Fiscal, el Programa de Ordenamiento Territorial o la Ley de Establecimientos Mercantiles”.
Pero mientras se crean las condiciones para ese panorama utópico, “podemos comenzar a regular desde esta comisión, sin importar los colores”.
Este reportaje se actualizó el jueves 21 de marzo de 2024, fecha en que el Congreso de la Ciudad de México aprobó la iniciativa de reforma a la Ley de Turismo que el jefe de Gobierno de la CDMX había enviado desde el año pasado.
